衰败破旧的厂房，“三高两低”的产业形态，杂乱的电线网……这是传统老旧工业园给人的印象，这些工业园区特别是城中村内的工业区，以其成本低的优势，引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模，忽视远期建设，缺乏科学统一的规划，产业分布相对分散，多数企业单兵作战，产品雷同，企业协作能力不强，集群效应难以充分发挥。此外，老旧工业园区的环保、安全生产问题隐患较多，且整治难度大，因此老旧工业园区的改造升级，是工业经济发展的必然选择。

老旧工业园区改造升级可以为企业转型升级提供新动能，是高质量发展落实赶超的重要载体保障，逐渐为各地所重视，且日益成为创造当地经济发展新局面的中心工作。对于传统老旧工业园区进行改造，是各地城市发展的大势所趋、必由之路。对于企业而言，应该借此机会提升脏乱差的落后形象，更应该大力开展技术改造和装备升级，提升企业综合竞争力。对于区域而言，则要积极开展土地置换，腾出空间引进优质项目，推动产业结构升级和城市人居环境的改善。

然而，老旧工业区改造并非易事，牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体。据相关人员调研发现，旧工业区升级改造存在这些瓶颈：
 

1、思想狭隘，“不愿改”

部分业主认为政府对园区升级改造补助有限，另有部分业主觉得改造后容积率不高，赚取利润少。因此不少业主倾向于安于现状，改造意愿不强，参与热情不高。一些老板认为，自己的厂房出租都可以有不错的收入，为什么还要改呢？
 

2、资金短缺，“不能改”

部分旧工业区运作资金不足，规模也较小，无力自行改造。村级工业园改造不可避免要进行地上旧建筑物拆除、地上企业搬迁、土地平整等工作，这些往往需要投入巨额的资金，单靠村集体的力量显然很难完成改造，必须依赖政府或者社会资金。但即使政府和社会资金能够参与改造，同样面临两个问题：一是政府可投入资金有限。因此政府资金应优先用于哪些园区改造，以什么形式投资、投入额度、标准均值得进一步探讨与明确。二是引入社会资本后，如何对其监管与引导，防止其过度追求经济效益，而忽视产业发展。这是资金瓶颈。
 

3、产权不清，“不敢改”

由于村级工业园土地的所有权、使用权、经营权三权分离，造成在改造中要协调土地的所有权人村集体、使用权人开发企业租户（“二房东”）和经营权人生产企业等多类权益主体，进一步加大权属整合难度，从而影响村级工业园成片连片规模改造。这是产权瓶颈。
 

4、政策不明，“不会改”

像深圳，市、区涉及旧工业区提升改造的政策有《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》《龙华新区关于加快推进工业转型升级的若干措施（试行）》等数项，然而，一是政策之间相互交织，业主无所适从；二是对产业关系复杂等特殊旧工业区提升改造存在政策缺失；三是不时有新的政策出台，部分业主无法把握前沿政策，不知如何行动。
 

5、产业发展瓶颈

村级工业园改造不仅需要产业载体，更需要产业内容。但目前村级工业园承载了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同产业，外向型不强、创新性不足、产出效益低下、环境污染严重等问题日益凸显。原有产业内容已经无法为经济持续增长提供充足动力，产业转型升级迫在眉睫。因此，如何落实产业规划、明确园区产业定位、找准产业发展方向、推动产业项目落地，实现产业转型升级，是村级工业园改造的一大困境。
 

6、利益平衡瓶颈

目前改工项目成本较高、经济效益不高（像在珠三角，工业用地出让价格大约80万/亩，而商住用地普遍都1000万/亩以上），复垦项目每亩土地仅奖励10万元。因此，如何平衡不同改造方向间巨大的收益差异，保障不同改造主体间的利益平衡是各地村级工业园改造工作中的又一大难点。特别是对于以产业立市、立区的一些地方而言，如何在村级工业园改造中保障工改工主体利益，突出以产业为导向的改造特色显得尤为重要。

这些瓶颈在很大程度上阻碍了各地老旧工业园区的改造步伐，可以由政府主导，通过兴建、改造、提升园区，集中实施治污、监管、安全、治安以及生产生活等方方面面的有效措施，将大大降低企业的运营成本和管理成本，实现资源的整合利用，为城市的可持续发展释放和优化空间，一个产、城、人和谐发展的局面将逐步形成，而园区，也必将走向一个更为光明美好的明天。